DE L’INDISPENSABLE NECESSITE DE PROCEDER A LA MISE EN CONCORDANCE DES STATUTS DES COPROPRIETES
LA DATE BUTOIR ETAIT LE 31 AOÛT 2014, MAIS PAS DE PANIQUE………
C’EST UNE OBLIGATION DE RESULTAT POUR LES COPROPRIETES
ET AU-DELA, DANS LES 10 ANS QUI VIENNENT ….DES APPARTEMENTS INVENDABLES… SI CELA N’EST PAS FAIT.
La mise en concordance des statuts de copropriété est une opération indispensable pour les copropriétés même si le Parlement fédéral a voté en juillet 2013 un nouveau report du délai pour ce faire, soit au 31 août 2014.
La position du SNPC a toujours été claire pour ce qui est de la mise en concordance des statuts de copropriétés et le SNPC n’est donc pas favorable à une nouvelle prorogation du délai.
Ce n’est pas pour autant que les copropriétés qui n’ont pas fait la mise en concordance pour le 31 août (ou leur syndic) vont se retrouver en prison. Pas de panique…….
Il faut cependant aller de l’avant et le faire maintenant dans les meilleurs délais………..
Une imposition légale……… dont le non-respect pourrait conduire dans les 10 prochaines années à l’impossibilité de vendre des appartements.
La nouvelle loi sur la copropriété de 2010 a prévu que les copropriétés devaient procéder à la mise en concordance de leurs statuts (acte de base, règlement général de copropriété et règlement d’ordre intérieur) en regard :
- de la loi de 1994
- de la loi de 2010
- et, pour aussi et surtout, tenir compte de toutes les modifications y apportées - étrangères aux modifications légales - depuis la création des immeubles concernés, par les assemblées générales successives, sans compter que c'est une opportunité unique pour remettre à plat un certain nombre de choses : elles peuvent en effet avoir été conséquentes (modifications apportées aux quotités, au mode de répartition de certaines charges ou encore à l’affectation initiale donnée aux biens privatifs).
Un tel travail n’est donc pas si anodin quand on sait que sur les 71.000 immeubles en copropriété que compte la Belgique, 52% sont antérieurs à 1970.
Certes, le législateur n’a pas prévu de sanction, comptant sur le bon sens des syndics et des copropriétaires, mais manifestement, certains n’ont toujours pas compris l’indispensable nécessité de procéder à ce travail à défaut duquel, dans les 10 ans qui viennent, dans les immeubles qui n’auront pas fait cette mise en concordance, les appartements seront difficiles si pas impossible à vendre.
Quel acquéreur voudrait acheter un chat dans un sac ?
C’est là que va se trouver la sanction avec nombre de contentieux et procès en perspective….
Raisons de ce blocage ?
1. Non-perception de l'intérêt de l'opération
Les statuts des copropriétés, ce n’est pas un simple bout de papier mais, syndics et copropriétaires préfèrent jouer aux autruches !
Au vu des procès-verbaux d’assemblées générales de copropriété que le SNPC a pu voir qui reportent depuis 2011, d’année en année, la mise en concordance, il est chaque fois escompté que la loi reportera encore la date butoir (tel a déjà été le cas deux fois) et les syndics font généralement état de ce que la loi pourrait encore être modifiée etc…. : pourquoi donc faudrait-il faire ce travail?
C'est perdre de vue que les statuts des copropriété ne sont pas un simple bout de papier, c’est un document intimement lié au statut réel des immeubles qui définit les droits et obligations des copropriétaires. Les statuts des copropriétés peuvent être comparés aux constitutions des pays.
Il est dès lors de l’intérêt de la copropriété, des copropriétaires et des syndics de disposer de documents mis à en concordance en n’oubliant pas que c’est sur base de ces documents que tout acquéreur connaîtra ses droits et les obligations qui lui sont opposables.
Il faut donc arrêter de "se mettre la tête dans le sable" devant cette obligation légale ... en espérant que rien ne se passe.
2. Formalisme et coût de cette opération.
En bout de processus, la nécessité de faire intervenir un notaire pour acter la mise en concordance et la faire transcrire aux Hypothèques
en assurant l’opposabilité aux tiers et la sécurité juridique pour tout le monde.
Nous l’avons déjà dit, les statuts des copropriétés fixent les droits et obligations des copropriétaires et sont intimement liés au statut réel (règles définissant la propriété d’un bien).
Il faut dès lors que les statuts soient opposables aux tiers et notamment aux futurs acquéreurs.
Dès lors, dans un souci de sécurité juridique, le SNPC considère qu’en fin de processus, il faut l’intervention d’un notaire pour reprendre dans un acte les statuts mis en concordance et que cet acte soit transcrit.
Quant au coût, contrairement à ce qui est répandu, d’une part la mise ne concordance n’est pas si compliquée que cela à faire (de l’expérience de plusieurs dossiers suivis par le SNPC) et d’autre part, il est possible de le faire pour TVC 1.250 E hors frais d’intervention du notaire et frais de transcription.
Tout dépendra aussi de ce qui est demandé et dans des copropriétés anciennes, c’est l’occasion d’une mise à plat plus conséquente.
Quelles sanctions ?
A nouveau, en regard de l'importance de cette opération, le coût ne doit pas constituer un obstacle en étant attentif au fait que dans les dix ans qui viennent, dans les copropriétés qui n'auront pas fait ce travail, des appartements seront difficiles à vendre ou invendables ou de nombreux conflits et autres procès surgiront ....
Déjà, une décision de justice a imposé à une copropriété de le faire.
Mentionnons aussi cette décision du Juge de Paix de Sint-Truiden qui a précisé dans un jugement du 24 janvier 2012 :
« Lorsque l’assemblée décide de ne pas coordonner les statuts, l’assemblée ne peut s’écarter de cette obligation légale, sous prétexte qu’aucune sanction n’est prévue. L’obligation de coordonner les statuts constitue par ailleurs une obligation de résultat ».
Appel au gouvernement fédéral
Une proposition était adressée au coformateur Charles MICHEL dès le 25 juillet dernier :
Une réflexion plus conséquente doit intervenir dans un souci de simplification et pour limiter les coûts car s' il est indispensable d’imposer une coordination des statuts proprement dits (acte de base et règlement de copropriété) dans la mesure où ils dérogent à la loi avec, notamment,des servitudes spécifiques, par contre, la partie du Règlement de copropriété relatif au mode de fonctionnement de la copropriété (articles 577-4, §1er, 3°, 4° et 5° du Code civil) qui est de facto remplacée par la loi impérative (voir § 4 : « est réputée non écrite tout clause des statuts … ») ne devrait pas faire l’objet d’une coordination à chaque fois que la loi est modifiée.
Le SNPC demande qu'il soit veillé à ce que à terme, l'ensemble des copropriétés mettent leurs statuts en concordance dans un souci de sécurité face à un marché immobilier des biens en copropriété.
Il demande aussi, et ce pour encourager les copropriétés à faire le nécessaire, à ce qu'un droit fixe réduit pour la transcription des statuts ainsi coordonnés soit retenu.
Le SNPC demande également que l’article 577-4 du Code civil soit modifié pour préciser le contenu des statuts.
